Immobiliendienst 2005

für unsere Kunden und Geschäftspartner
sowie alle am Immobilienmarkt Interessierten

Werte Kunden, Geschäftspartner und Interessenten,

nunmehr schon einer guten Tradition folgend, zum 11. Mal die Auflage unseres regionalen Marktberichtes mit einem kurzen Rückblick auf das Immobilienjahr 2004 und darauf fußend, der Versuch eines Ausblickes auf das Immobilienjahr 2005.

Zur Analyse liegen wiederum unsere Verkaufs- und Vermietungsaktivitäten zugrunde, darüber hinaus haben wir als Mitglied im Ring Deutscher Makler bzw. im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger den regionalen Immobilienmarkt analysiert und Kollegen um Ihre Erfahrungen und Bewertungen gebeten, diese sind in die nachfolgende Einschätzung eingearbeitet.

Rückblick

In den ostdeutschen Bundesländern, so auch in Sachsen und unserer Region, ist nach wie vor festzuhalten, dass der Immobilienmarkt in einem nicht abgeschlossenen strukturellen Anpassungsprozess befindlich ist. Auch 2004 kristallisierten sich folgende Problemfelder heraus:

  • hohes Angebot an zum Verkauf anstehenden Immobilien in allen Bereichen mit sehr unterschiedlich ausgeprägter, insgesamt als schwach und deutlich dem Angebot hinterher hinkender Nachfrage;
  • differenzierter Leerstand im Wohnungs- und Gewerbemarkt;
  • preislicher Konkurrenzdruck auf dem freien Immobilienmarkt durch Versteigerungsobjekte (z.T. günstige Versteigerungsbedingungen).
  • Missverhältnis zwischen bestehendem großen Interesse am Erwerb von Immobilien und der Schaffung von Wohneigentum und nur gering ausgeprägten Möglichkeiten, diesen Wunsch tatsächlich auch zu realisieren.

Nach wie vor negativ wirken die geringe wirtschaftliche Entwicklung, Unsicherheiten durch die Sozialreform Hartz IV, hohe Arbeitslosigkeit, geringfügig produktive Ansiedlung und Abwanderungen, vor allem jüngerer Jahrgänge. All diese Aspekte haben ihre Wirkung auf den Immobilienmarkt 2004 nicht verfehlt.

Auch im Jahr 2004 blieb eine Belegung des Immobilienmarktes in unserer Region aus, vielmehr war zu beobachten, dass Entscheidungen für Investitionen überdacht und zurückgestellt werden.

Die Immobilie als Element der Altersvorsorge ist zwar bei vielen Interessenten erkannt und wird im Stellenwert sehr hoch eingeschätzt, jedoch sind Erwerbsinteressenten z.Zt. verunsichert, ob der wirtschaftlichen, politischen und sozialen Unsicherheiten und Unwägbarkeiten. Dies führt zunächst zu einer Zurückhaltung beim Erwerb von eigengenutzten Immobilien bzw. hindert Investoren an der Kapitalanlage.

Dennoch ist für das Jahr 2004 einzuschätzen, dass der noch in den Vorjahren festzuhaltende Rückgang, vor allem bei den Kaufpreisen für Immobilien und Mietpreisen gestoppt und einer gleichbleibenden Tendenz gewichen ist.

Wir werten dies nunmehr als Konsolidierung und Stabilisierung am Immobilienmarkt. Bestärkt werden wir in dieser Auffassung insbesondere dadurch, dass in repräsentativen Umfragen die Mehrzahl der Befragten, gerade die private und eigengenutzte Immobilie als eine nach wie vor günstige und nicht zu unterschätzende Form der Altersvorsorge betrachten.

Die in den Jahren 2000 – 2002 festzuhaltenden Umsatzeinbrüche von z.T. bis zu 40% (z.B.bei Eigentumswohnungen) fanden auch 2004 keinen Fortgang. Auf einem niedrig erreichten Level gelang es, im wesentlichen eine Stabilität im Preisniveau zu erreichen.

Ebenso stabilisierte sich die Anzahl der verkauften Immobilien.

In einzelnen Bereichen bedeutet das folgendes:
  • Im Bereich der Kapitalanlage (MFH, Wohn- und Geschäftshäuser) gab es, neben den ETW, den deutlichsten Nachfragerückgang. Es gibt nur noch wenig Investoren, welche im vergangenen Jahr in diesem Segment investierten. Wenn Ankaufsentscheidungen erfolgten, dann überwiegend zu denkmalgeschützten und in Sanierungsgebieten gelegenen Immobilien, um hier die letzten verbliebenen steuerlichen Vergünstigungen zu nutzen. Die Verkaufspreise stabilisieren sich im unsanierten Bereich zwischen 80,00 – 120,00 €/m² Wohn- und Nutzfläche; im sanierten Bereich beobachten wir Verkäufe von Renditeobjekten in einem Segment des 8 - 10fachen der Jahresrohmiete, hier vor allem deutlich abhängig von Lage und Ausstattung der Immobilie. Grundsätzlich gilt jedoch, je besser Lage und Ausstattung, um so günstiger die Verkaufsmöglichkeit.
  • Der Handel mit Eigentumswohnungen (ETW) gestaltet sich nach wie vor kompliziert. In den letzten 5 Jahren beobachteten wir im Vergleich zu den Erstverkäufen (meist bis 1997 erfolgt), insbesondere bei neu gebauten und sanierten ETW, Preisrückgänge von 30 – 40 %. Es ist also deutlich festzuhalten, dass beim Verkauf von ETW aus dem Bestand nach wie vor dieser erhebliche Preisabschlag zu verzeichnen ist.
    Dennoch gelang es 2004 wieder ETW (auch Erstverkäufe) am Markt anzubieten. Der Verkauf ist schleppend und auch nur dann zu realisieren, wenn ETW in bevorzugten Wohnlagen mit hervorragenden Ausstattungsmerkmalen angeboten werden.
    Hier sind insbesondere alternative Heizenergien, großzügige Wohnungszuschnitte, Stell- und Carportmöglichkeiten sowie Balkon, Loggien oder Terrassen gefragt. Die Tendenz geht zu kleinen Eigentumswohnungsanlagen.
  • 2004 war ein belebendes Marktelement, wie auch in den vergangenen Jahren, der Verkauf kleiner ländlicher Anwesen, älterer Fachwerkhäuser, Siedlungshäuser sowie älterer Einfamilienhäuser, hier insbesondere in einem Preissegment bis 100.000,00 €.
    Typische Käufer sind nach wie vor überwiegend handwerklich interessierte Familien, die in der Folge mit viel Engagement und Eigenleistungen, diese älteren Häuser Schritt für Schritt sanieren und zu neuem Leben erwecken. Verkaufsvermittlungen gestalteten sich hier günstig, meist in einer Frist zwischen 0,5 - 1 Jahr.
    Beliebt sind auch in der Nachfrage die sogenannten DDR-Einfamilienhäuser, insbesondere von den Typen EW 65 und GU 2.
    Im häheren preislichen Einfamilienhausbereich, vor allem über 150.000,00 € Kaufpreis gibt es eine sehr verhaltene Nachfrage, bei ausreichendem Angeboten an Verkaufsobjekten.
  • Im Vermietungssektor gibt es im Vergleich zu den Vorjahren keine Abweichungen. Läden in 1a-Lagen, insbesondere der Städte und auch der Kreisstadt Döbeln lassen sich überwiegend günstig vermieten. Bei städtischen Randlagen ist eine Vermietung erschwert und von längeren Leerständen geprägt. Im gewerblichen Sektor findet man nach wie vor ein breites Angeboten an Gewerberäumen je nach Wunsch, Lage und Ausstattung. Kleinere Ladenflächen erhalten zunehmend den Vorzug vor größeren Flächen (Einsparpotential).

    Die auf dem Wohnungsmarkt zu erzielenden Mieteinnahmen haben sich stabilisiert, der immer wieder beschriebene Leerstand ist sehr differenziert zu betrachten. Wir beobachten ihn bei unsanierten Wohnungen bzw. nur mäßig sanierten Wohnungen in mäßigen Wohnlagen. Ebenso ist das Angebot von 2-Raumwohnungen am Markt ausreichend. Vermietungen von völlig unsanierten Wohnungen spielen keine Rolle.

    Im Gegensatz zu diesem Leerstand und schwacher Nachfrage gibt es steigende Nachfrage an gut sanierten bzw. neu gebauten Wohnungen in komfortablen Wohnlagen der Kreisstadt Döbeln. Insbesondere kleine 1- bzw. 1,5-Zimmer-WE sowie 3- und 4-Raumwohnungen werden nachgefragt in guten Wohnlagen mit guter Ausstattung (Balkon, Pkw-Stellplatz, günstiger Raumzuschnitt). Ebenso stieg die Nachfrage im 2. Halbjahr 2004 nach 2-Zimmer-WE deutlich an. Erstmals seit Jahren, gab es z.T. mehr Nachfrage als Angebot. Maßgeblich bestimmt wurde die Nachfrage von Hartz IV-Empfängern, die zunehmend nach Wohnungen suchen, die den Förderkriterien entsprechen in Größe und Mietkosten. Hier ist zum Teil eine Befriedigung der Nachfrage, auf Grund nicht ausreichendem Angebot nicht mehr möglich. Suchinteressenten berichten immer wieder, dass es zunehmend schwer falle, derartig ausgestattete Wohnungen am Markt zu finden. In diesen Bereichen sind perspektivisch auch wieder günstigere Mietkonditionen für die Vermieter zu erzielen.

Ausblick

Auch für das Jahr 2005 müssen wir von einer sehr angespannten, wirtschaftlichen Lage in unserer Region, die insbesondere von hoher Arbeitslosigkeit geprägtist, ausgehen. Dies wird seine Wirkung auf den Immobilienmarkt erneut nicht verfehlen. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten sowie die Tatsache, dass mit einer Vielzahl politischer Entscheidungen die Immobilie zunehmend zur melkenden Kuh der Steuereinnahme degradiert wird, führt sicherlich auch dazu, dass man Immobilienankaufentscheidungen überdenkt und u.U. Anschaffungen vor sich her schiebt und abwartet und beobachtet, wie insbesondere die politische und wirtschaftliche Entwicklung Gestalt annimmt. Dies trifft auch zu auf die praktischen Wirkungen von Hartz IV und deren Niederschlag auf das Stimmungs- und Meinungsbild der Menschen.

Dennoch sind positive Ansätze für den Immobilienmarkt, die wir durchaus als Chance für den Käufer verstehen, zu betrachten. Insbesondere ist es für Erwerber nach wie vor günstig, sich auf Grund nachfolgender Aspekte, am Immobilienmarkt zu betätigen.

Der Markt ist nach wie vor als ausgeprägter Käufermarkt zu charakterisieren, eine Vielzahl von Immobilien befindet sich im Angebot und dies bezieht sich auf alle Bereiche. Auf Grund der geringen Nachfrage können Kaufinteressenten günstig Einfluss auf die Kaufpreisgestaltung nehmen.

Im Gegensatz zu vielfach erwähnten Preiserhöhungen in anderen wirtschaftlichen Bereichen, ist für den Immobilienmarkt der letzten Jahre nach deutlichen Preisrückgängen eine Stagnation auf niedrigem Niveau festzuhalten. Wer heute kauft, kauft Immobilien wesentlich günstiger ein, als noch in den 90er Jahren.

Zur geschilderten Preis- und Angebotssituation gesellen sich nach wie vor außerordentlich günstige Finanzierungsbedingungen. Der Zinssatz liegt deutlich unter dem langjährigen Mittel und attraktive Finanzierungen runden die preiswerten Ankaufsmöglichkeiten ab.

Darüber hinaus gibt es für das Jahr 2005 zunächst noch für den Erwerb von eigengenutztem Wohneigentum die Eigenheimzulage. Inwieweit diese auch noch im gesamten Jahr 2005 abrufbar sein wird, bleibt zu hinterfragen, da aus Regierungskreisen immer wieder die Abschaffung oder weitere Kürzung dieser Zulage im Rahmen der Steuerreform diskutiert wird. Eine nächste Runde der Beratungen im Vermittlungsausschuss ist für Mitte Februar 2005 avisiert.

Wer sich also diese günstigen staatlichen Fördermöglichkeiten sichern möchte (Eigenheimzulage und Baukindergeld) sollte seinen Ankaufwunsch möglichst noch im Jahr 2005 realisieren und die aktuelle politische Entscheidung dazu verfolgen.

Renner werden in diesem Jahr wieder ältere, unsanierte bzw. teilsanierte ländliche Anwesen und Einfamilienhäuser sein, welche kostengünstig erworben und mit viel Eigenleistung saniert werden können.

Ebenso bietet der Markt gute Angebote zum Neubau von Einfamilienhäusern.

Darüber hinaus finden Interessenten ein reichhaltiges Angebot an unterschiedlich erschlossenen Baugrundstücken.

Ausgehend vom Vorgenannten sollten alle sog. Schwellenhaushalte, unter Nutzung der günstigen Marktsituation, nunmehr daran gehen, ihren Wunsch nach Wohneigentum zu realisieren, da aufgrund der guten Finanzierungsbedingungen beim Erwerb von Grundstücken und von Verhandlungsspielräumen beim Kauf mietzinsähnliche finanzielle Belastungen erreicht werden können. Somit stellt der Kauf einer Immobilie, unter dem Gesichtspunkt der Kapital- und Altersvorsorge, weiter eine sehr bedeutsame Form dar.

Da durch eine steigende Zahl von einzuleitenden Zwangsversteigerungsverfahren bei Immobilien auch in unserem Kreis eine Reihe derartiger Grundstücke zur Versteigerung kommen, bietet sich auch hier Interessierten ein breites Feld zum Erwerb von Eigentum. Fachkundiger Rat sollte jedoch in Vorbereitung und der Teilnahme an einer solchen Zwangsversteigerung eingeholt werden.

Kapitalanleger werden auch im laufenden Jahr besonders auf Immobilien in Sanierungsgebieten bzw. unter Denkmalschutz stehend, reflektieren. Die Lage erfährt weiterhin eine spezielle Würdigung. Ansonsten wird am Renditemarkt keine Belebung zu erwarten sein.

Im Mietsektor, sowohl im Wohn- und Gewerbebereich wird es tendenziell keine Veränderungen zum Vorjahr geben. Der Markt hat sich beruhigt und stabilisiert. Investoren sind zu ermutigen, insbesondere in mittleren und guten Wohnlagen gut ausgestattete Wohnungen im Bereich von 1- und 4-Raumwohnungen zu schaffen und zu vermieten. Eine Abnahme am Markt betrachten wir optimistischer als in den Vorjahren.

Im nachfolgenden unser Preisspiegel Döbeln als Ergebnis unserer Marktbeobachtung und Analyse im Bereich von Verkauf und Vermietung:

Die ausgewiesenen Preis- und Mietangaben sind jeweils gemittelte Werte und somit durchschnittliche Empfehlungen. Abweichungen nach oben und unten im Einzelfall sind möglich, dokumentieren jedoch nicht die grundsätzliche Gewichtung am Markt.

1. Preisspiegel D Ö B E L N

(Verkauf und Vermietung im Jahr 2005)
I. Baugrundstücke - Verkaufspreise, €/m²
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
(ca. 600 - 800 m²), ortsüblich erschlossen

dörfliche
Wohnlage
städtische Wohnlage
10 – 20 gut sehr gut
20 - 35 40 – 55

II. Eigenheime - Gesamtobjektpreis in €
Freistehende Eigenheime im Bestand
(inkl. Garage und Grundstück)

einfacher Wohnw.
ca. 80-100 m² Wohnfl.
mittl. Wohnw.
ca. 125 m² Wohnfl.
guter Wohnw.
ca. 150 m² Wohnfl.
sehr guter Wohnw.
ca. 180 m² Wohnfl.
10.000 – 40.000 40.000 – 85.000 90.000 – 135.000 135.000 – 175.000

III. Renditeobjekte - Verkaufssumme im Vergleich zur Wohnfläche (keine Geschäftshäuser)

MFH insgesamt
unsaniert

80 – 120,00 €/m²

IV. Renditeobjekte - Vielfaches der Jahresrohmiete

MFH insgesamt
saniert

8 – 10-fache der Jahresrohmiete (abhängig von Lage/Ausstattung)

V. Eigentumswohnungen (Preise in €/m² Wohnfläche (3 Zi KB - ca. 70 m²; bezugsfrei))
einfacher Wohnwert mittl. Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert (Erstverk.)
400 800 1.100 – 1.200 1.450 – 1.550
VI. Wohnungsmieten - Nettokaltmieten, € / m² Wohnfläche, monatlich
bezogen auf 3 Zi. ca. 70 m², ohne öffentl. geförd. Wohnungsbau
1. Altbau (€/m²)   2. Neubau - Erstbezug (€/m²)
einfacher
unsanierter
Wohnw.
mittlerer
sanierter
Wohnw.
guter
sanierter
Wohnw.
mittlerer
Wohnw.
guter
Wohnw.
1,80 3,50 – 4,60 4,60 – 5,00   5,00 bis 5,50

im Durchschnitt 4,35 - 5,11 €/m²

VII. Ladenmieten - Nettokaltmiete, €/m²
Geschäftskern - 1a-Lage 1b-Lage
bis ca. 60 m² ab ca. 100 m² bis ca. 60 m² ab ca. 100 m²
10,20 – 12,80 8,20 – 10,20 6,10 – 8,20 6,60 – 8,20

Nebenkern - 1a-Lage 1b-Lage
bis ca. 60 m² ab ca. 100 m² bis ca. 60 m² ab ca. 100 m²
7,50 6,10 – 7,15 6,00 – 7,15 5,10 – 6,10

VIII. Büromieten - Nettokaltmiete, €/m² (Bewertung nach Lage und Qualität)
einfacher Nutzwert mittlerer Nutzwert guter Nutzwert
3,00 4,00 – 5,00 5,25 – 6,65

2. Nachfragebeurteilung/Preistendenz

  Nachfrage Preistendenz
Baugrundstücke (Einzelgrdst.):
Eigenheime (im Bestand):
Renditeobjekte (Mietshäuser):
Wohnungsmieten:
Ladenmieten:
Büromieten:
Angebotsüberhang
Angebotsüberhang
Angebotsüberhang
Angebotsüberhang
ausgeglichen/z.T. Angeb.überhang
Angebotsüberhang
gleichbleibend
gleichbleibend/z.T. leicht steigend
gleichbleibend
gleichbleibend
gleichbleibend, Nebenkern leicht fallend
gleichbleibend

Döbeln, im Februar 2005

gez. H.-P. Dietrich
Hans-Peter Dietrich
Inhaber


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